Ein Meinungsbeitrag von Andreas Hofmeister
Keine Frage: Wohnraum ist teuer geworden. Und das liegt nicht daran, wem er gehört.
Vor allem in den deutschen Ballungsgebieten wächst die Nachfrage seit Jahren schneller als das Angebot. Menschen ziehen dorthin, wo Arbeitsplätze, Hochschulen, Infrastruktur und wirtschaftliche Chancen zu finden sind. Gleichzeitig wurde über lange Zeit nicht genug gebaut. Das Ergebnis ist absehbar: Zu viele Menschen suchen in Ballungsgebieten nach einem zu knappen Angebot von Wohnraum.
Verstärkt wurde diese Entwicklung nicht zuletzt durch die Zuwanderung. Gerade die großen Städte sind durch Zuwanderung aus dem EU-Ausland und aus Drittstaaten gewachsen.
Das ist zunächst keine moralische Bewertung, sondern einfache Mathematik: Wenn zusätzliche Menschen in Ballungszentren leben, braucht es zusätzlichen Wohnraum. Wird dieser nicht geschaffen, wird das vorhandene Gut knapper – und Knappheit hat auf einem Markt nun einmal ihren Preis.
Hinzu kommen knappes Bauland, hohe Baukosten und eine stetig gewachsene Bürokratie. Gerade private Investoren überlegen sich deshalb inzwischen sehr genau, ob sich der Wohnungsbau unter diesen Bedingungen überhaupt noch lohnt. Hoher Mieterschutz und lasch umgesetztes Recht auf Seiten des Vermieters lassen zudem vor allem Ältere vor der Vermietung zurückschrecken. Die leerstehende Wohnung im Haus bleibt leer.
Die Antwort der politischen Linken heißt nun: Enteignen
Aber löst die populistische Forderung nach Enteignungen irgendeines dieser Probleme? Schafft sie mehr Bauland, niedrigere Baukosten oder weniger Bürokratie?
Nein. Eine Enteignung schafft keine einzige neue Wohnung.
Stellen wir uns vor, es gäbe in einer Stadt zu wenige Kindergartenplätze durch gemeinnützige Träger und private Betreiber. Würde irgendjemand ernsthaft behaupten, das Problem bestehe darin, dass die Kindergärten den falschen Betreibern gehören und deshalb enteignet werden müssten? Wohl kaum. Wenn auf einen Betreuungsplatz zehn Kinder kommen, hilft es dem elften, zwölften oder dreizehnten Kind überhaupt nicht, wenn der Staat den bestehenden Kindergarten übernimmt. Die Kinderzahl bleibt gleich, die Zahl der Plätze bleibt gleich – nur das Schild am Eingang wird ausgetauscht.
Warum sollte beim Wohnungsmarkt eine andere Logik gelten?
Das linke Narrativ lautet: Große Immobilienunternehmen besitzen zu viele Wohnungen, deshalb sind die Mieten zu hoch – also enteignet man die Unternehmen, damit die Wohnungen „dem Markt entzogen“ werden.
Nur hat diese Rechnung einen entscheidenden Schönheitsfehler: Der Wohnungsmangel ist kein Eigentumsproblem. Er ist in erster Linie ein Angebotsproblem.
Mehr Wohnraum entsteht nicht durch einen Eigentümerwechsel
Ob eine Wohnung einem privaten Vermieter, einem Unternehmen, einer Genossenschaft, einer kommunalen Gesellschaft oder dem Staat gehört, ändert zunächst nichts an ihrer Existenz.
Die Wohnung steht bereits da. Die Zahl der Quadratmeter bleibt gleich. Die Zahl der Menschen, die eine Wohnung suchen, ebenfalls.
Wenn der Staat also für Milliarden Euro große Wohnungsbestände übernimmt und dafür Entschädigungen zahlt, hat er anschließend zwar möglicherweise einen größeren Anteil am Wohnungsbestand – aber keinen größeren Wohnungsbestand insgesamt.
Das Milliardenproblem
Eine Enteignung bedeutet in Deutschland nicht, dass der bisherige Eigentümer seine Wohnungen einfach ohne Gegenleistung abgeben muss. Das Grundgesetz sieht grundsätzlich eine Entschädigung vor. Je nach Umfang können daraus enorme Summen entstehen.
Und hier stellt sich die entscheidende Frage:
Was könnte man mit diesem Geld sonst machen?
Die Milliarden, die für Entschädigungen ausgegeben werden, können nicht gleichzeitig in den Bau neuer Wohnungen fließen. Man kann also sehr viel Geld dafür ausgeben, vorhandene Wohnungen in staatliches Eigentum zu überführen. Oder man kann sehr viel Geld dafür ausgeben, neue Wohnungen zu bauen.
Das eine verändert die Eigentumsstruktur.
Das andere vergrößert das Angebot.
Für die Lösung der Wohnungsnot ist der Unterschied erheblich.
Die Rechnung mit den Mieteinnahmen
Befürworter einer Vergesellschaftung argumentieren gerne, die Wohnungen könnten sich langfristig über die Mieteinnahmen selbst finanzieren. Das klingt zunächst plausibel. Nur wird die Rechnung kompliziert, sobald gleichzeitig gefordert wird, die Mieten massiv zu senken oder zu deckeln.
Denn niedrige Mieten bedeuten niedrige Einnahmen.
Wer Milliarden investieren und anschließend die Einnahmen politisch begrenzen will, kann nicht gleichzeitig davon ausgehen, dass sich die Investition automatisch selbst finanziert.
Das ist keine Frage von links oder rechts. Das ist eine Frage der Mathematik.
Man kann nicht gleichzeitig den Preis senken, die Einnahmen erhöhen und die Rechnung vollständig aufgehen lassen. Irgendwann muss jemand die Differenz bezahlen. Und wenn dieser Jemand der Steuerzahler ist, sollte man das auch ehrlich sagen.
Warum nicht einfach bauen?
Die wesentlich interessantere Frage lautet deshalb: Warum das Geld nicht direkt in zusätzlichen Wohnraum stecken?
Wenn der Staat Milliarden für den Wohnungsmarkt mobilisieren kann, könnte er Grundstücke erschließen, Infrastruktur finanzieren, Genehmigungsverfahren beschleunigen und selbst Wohnungen bauen. Kommunale und genossenschaftliche Wohnungsunternehmen könnten gestärkt, private Investitionen durch verlässliche Rahmenbedingungen angeregt werden.
Vor allem aber würde dabei etwas entstehen, was bei einer Enteignung nicht entsteht:
Neuer Wohnraum.
Und mehr Wohnraum ist langfristig eines der wirksamsten Mittel gegen Wohnungsknappheit.
Der Staat darf nicht alles besitzen
Das bedeutet nicht, dass öffentliche oder gemeinnützige Wohnungsunternehmen keine Rolle spielen sollten. Im Gegenteil: Ein funktionierender Wohnungsmarkt sollte verschiedene Eigentumsformen nebeneinander haben. Kommunale Wohnungen, Genossenschaften, private Vermieter und Unternehmen können jeweils ihren Beitrag leisten.
Aber aus der Tatsache, dass private Unternehmen Wohnungen besitzen, folgt nicht automatisch, dass der Staat diese Wohnungen übernehmen muss.
Es wäre ein merkwürdiges Verständnis von Wirtschaftspolitik, wenn der Staat jedes bestehende Problem dadurch lösen wollte, dass er den bisherigen Eigentümer austauscht.
Der Staat ist ein schlechter Kaufmann
Wer fremdes Geld für fremde Leute ausgibt, achtet weder auf den Preis noch auf die Qualität. Ein ökonomisches Verhalten, dass den Staat und insbesondere den sozialistischen Staat zu einem Verschwender macht, der strukturell einer Marktwirtschaft immer unterlegen ist. Wer meint, dass eine Behörde Wohnraum besser bewirtschaftet als private Eigentümer hat die Bilder aus der Wendezeit vergessen. Es war der Berliner Senat, der sich in den Nuller-Jahren weder finanziell noch personell der kostspieligen Aufgabe der Sanierung seiner Wohnungen gewachsen sah und private Investoren ins Boot holte.
Die politische Verlockung der Enteignung
Enteignung hat allerdings einen großen politischen Vorteil: Sie lässt sich hervorragend erzählen.
Hier die großen bösen Immobilienkonzerne – dort die armen kleinen Mieter. Hier die „Mietenmafia“, dort die Menschen, die sich ihre Wohnung nicht mehr leisten können. Und irgendwo dazwischen die Vorstellung, man müsse nur bei denen zugreifen, die vermeintlich „zu viel“ besitzen.
Das ist politisch bequem, weil es einen Schuldigen liefert.
Wohnungsbau ist dagegen komplizierter. Man muss Bauland finden, planen, genehmigen, Infrastruktur schaffen, bauen und finanzieren.
Das ist weniger spektakulär als eine Enteignung.
Aber es produziert etwas.
Eigentum zu verteilen ist leichter, als neuen Wohlstand zu schaffen
Das Grundproblem vieler Enteignungs- und Umverteilungsfantasien besteht darin, dass sie vorhandenen Wohlstand betrachten, als wäre er ein fertiger Kuchen, den man lediglich anders aufteilen müsse.
Beim Wohnungsmarkt funktioniert das nicht. Eine Wohnung ist nicht nur ein Vermögenswert. Sie ist auch ein physisches Gut, das gebaut, unterhalten und saniert werden muss.
Man kann Wohnungen umverteilen, subventionieren, regulieren oder verstaatlichen. Aber man kann sie nicht herbei verordnen.
Wenn mehr Menschen eine Wohnung suchen, als Wohnungen vorhanden sind, entsteht Knappheit. Und Knappheit verschwindet nicht dadurch, dass man den Eigentümer austauscht.
Besser eine „Enteignung“ der Bürokratie
Wenn man wirksam gegen steigende Mieten vorgehen möchte, gäbe es eine ziemlich unideologische Möglichkeit: Man könnte die Hindernisse für den Wohnungsbau „enteignen“.
Weniger Bürokratie. Schnellere Genehmigungen. Mehr Bauland. Baulücken schließen. Standardisierte Bauweisen. Weniger Vorschriften, die Projekte unnötig verteuern.
Und vor allem: Investieren.
Wenn der Staat bereit ist, zweistellige Milliardenbeträge für Entschädigungen aufzubringen, sollte die Frage erlaubt sein, ob dieselben Milliarden nicht besser dafür verwendet werden könnten, selbst Wohnungen zu bauen.
Das wäre keine Enteignung.
Es wäre Investition.
Denn während bei einer Enteignung am Ende vor allem ein anderer Eigentümer im Grundbuch steht, könnte bei einem Neubau am Ende tatsächlich ein neues Gebäude stehen.
Das klingt weniger revolutionär.
Ist aber vermutlich wesentlich näher an einer Lösung.
Denn wer bezahlbares Wohnen will, sollte nicht zuerst fragen:
„Wem können wir die Wohnungen wegnehmen?“
Sondern:
„Wie schaffen wir es, dass es mehr davon gibt?“
